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2019-03-31

李一戈专栏丨房企从追规模到保安全

  去年半年报显示,上市房企普遍获得历史最好业绩。这既在意料之中,又在意料之外。

  去年半年报显示,上市房企普遍获得历史最好业绩。这既在意料之中,又在意料之外。意料之外是因为,调控如此严厉,还有这么好的收成;意料之中是因为,2016-2018年上半年,依然是量价齐涨,虽然涨幅放缓。

  但最近陆续披露的2018年年报,就显露出了差异。一方面,巨头们笑脸绽放,净利创新高;另一方面,一批中型房企露出了危险的苗头。

  房企三巨头财报甚是好看。中国恒大2018年股东应占净利373.9亿元,碧桂园净利341.3亿元,万科2018年净利337.7亿,增幅少则两成,多则逾五成。

  根据中原地产研究中心对42家房企年报的统计,70%的企业利润出现明显的上涨,其中,A股27家企业平均利润上涨22.6%。

  如你所知,这两年万科恒大碧桂园先后放慢了对销售额增幅的诉求,这既与行业市场整体增长放缓有关,也与企业自身结构调整有关。而一旦规模降速,以买地或并购为主的投资减少,资产增厚,负债率大概率会降低。前两年的销售收入结转后就带来丰厚净利。

  但一些中型房企,报表就不太好看了。有家房企销售额比较高,但净利却腰斩。有些房企净利增幅只有百分之十几甚至个位数。有的净利尚可,但毛利率和净利率维持低位。

  最让人担心的,是一些房企负债率高企,总负债水平偏高。有的企业现金流虽然勉强覆盖短期债务,但稍微拉长到一年以上,就会发现有较大的缺口。虽然这里不方便点名,但业内人士很容易发现,有那么几家企业,负债率仍高达100%以上甚至超过150%。

  我跟一些房企负责人私下交流时,他们承认,2017年旺盛的市场,令其对2018年形势存在一定程度的误判,主要表现就是拿了一些高价地。2018年下半年交易转淡后,去化率迅速下沉,导致资金回笼与预期出现较严重的错配。尤其是一些期望在短时间内实现规模追赶或超越的房企,现金头寸在某个时期呈现较为紧张的状态。

  去年以来,央行几次降准,有些地产界朋友本来以为流动性会像过去那样曲折流入楼市,自己能“分一杯羹”。虽然流动性整体在改善,但金融机构对房地产贷款依然把关很严,他们失望了。好在发债环境有所好转。

  今年政府工作报告对房地产市场的表述是:“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。”调控的主体责任赋予了城市一级。于是,有些房企转而寄希望于城市调控政策的放松。但无论是地方两会,还是中央政府主管部门,都没有松口,而是要求保持政策的连续性和稳定性。

  说到底,对大多数房企来说,解决流动性的问题无非两条路:一个是引进合作方,转让区域公司的股权;一个是采取措施,提升去化率。前者就是俗称的卖项目,有的企业已经这么做了。后者就是尽可能快地卖房子,卖不动就降价打折。

  以北京市场为例。去年以来北京楼市有个显著特点是,限竞房、共有产权房供应量占比越来越高,但在严格限购限贷条件下,去化情况很不理想,有些项目去化率仅三成。因此,大部分项目采取了低价起售的办法,有的项目甚至比备案单价低了三四千元。

  今年初,有些房企开展了类似于抢收的营销行动,据说效果还不错。而恒大则在全国拿出数百个项目来促销。可惜,跟从的企业并不多。有些房企对于降价促销是有顾虑的,比如前期业主如何安抚(有些业主动辄来维权要求“补偿”)。

  去年下半年楼市转淡后,营销经理一片叫苦声,但从全年情况看,主流房企基本都完成了年度计划。不过,好处是,他们的老板对2019年不由得谨慎起来,不敢施加太高的指标。虽然大家都认为政策和市场接近“双底”,但“保持房地产市场的稳定”传达出的共识是,没有奇迹发生。

  如果非要与2008年楼市相比,我个人的感觉是,降价促销的房企有点少。别害怕,特斯拉降价还有车主抗议呢,到售楼处维权的业主毕竟也是极少数。何况,与企业的财务安全相比,前期业主闹一闹是小事情,多请几个保安就成了。

  因此,我建议负债率过高的企业,流动性吃紧的企业,不妨坚决一点,牺牲点利润,促销的力度更大一些,面更广一些。但购房者也不宜期望过高。个别自媒体煽呼房价腰斩实在是标题党的做法,当不得真。

  说句题外话。有朋友问,怎么看待郁亮称万科要守住基本盘的说法?其实这与去年万科打出“活下去”的口号是同一枚硬币的两面。活下去,是激发万科内部的危机意识;基本盘,是守住万科的主航道,它们共同指向万科组织的重构。

  我说过,万科的今天就是其他房企的明天,指的是增长天花板以及迟早要到来的调整。但组织的重构,并非所有房企的必选项。当规模论尘嚣初歇,流量红利衰减,安全就排到了首位。学无尽涯,日子还长着呢。

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